Juridiska aspekter

För att genomföra ett stambyte kan det krävas beslut både från styrelsen och föreningsstämman, beroende på omfattningen av arbetet. Om stambytet enbart innebär byte av gamla stammar till nya, utan andra förändringar i lägenheterna, kan styrelsen fatta beslutet som en del av föreningens underhållsansvar enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen (BRL).

Om stambytet däremot innebär ingrepp som påverkar medlemmarnas lägenheter, krävs ett beslut från föreningsstämman. Enligt 4 kap. 9 § BRL kan stämman fatta beslut om sådana åtgärder, och om inte alla medlemmar godkänner det kan stämman genomföra beslutet om minst två tredjedelar röstar för. Om stambytet påverkar medlemmarnas rättigheter, måste även hyresnämnden godkänna beslutet enligt 7 kap. 15 § BRL.

Därför är det viktigt att både styrelsen och föreningsstämman är involverade i processen för att säkerställa att alla beslut följer gällande lagstiftning och att medlemmarna har möjlighet att påverka åtgärder som rör deras bostäder.

Föreningsstämman och hyresnämnden beslutar

Om stambytet enbart innebär att gamla stammar byts ut mot nya utan några andra förändringar, kan det ses som ett vanligt underhåll av fastigheten. I sådana fall kan styrelsen fatta beslut om det på egen hand. Vissa föreningar väljer dock att låta medlemmarna rösta om stambytet på en stämma, eftersom det är en både kostsam och omfattande åtgärd. I många fall är det även nödvändigt att föreningsstämman fattar beslut om stambytet, eftersom det ofta medför förändringar i lägenheterna som kräver medlemmarnas godkännande. Om inte alla medlemmar samtycker kan stämman ändå besluta att genomföra stambytet om minst två tredjedelar röstar för åtgärden. Enligt bostadsrättslagen måste föreningen då ta ärendet vidare till hyresnämnden för att få ett godkännande av stämmobeslutet.

Till vilken nivå ska kök och badrum återställas?

När badrum och kök rivs ut vid ett stambyte har föreningen ansvar för att återställa dessa. Det är ofta mycket svårt att återföra dem till sitt ursprungliga skick. Vissa badrum har äldre standard, medan andra kan vara nyligen renoverade och medlemmarna kan ha investerat stora summor i dem. För föreningen är det en utmaning att ta hänsyn till badrummens varierande skick. Därför väljer stämman oftast att införa en enhetlig lösning där återställningen sker enligt en gemensam standard, samtidigt som bostadsrättsinnehavarna ges möjlighet att göra tillval som de själva betalar för.

Tekniska frågor

Det är klokt att tidigt i processen ta kontakt med en projektledare eller konsult som är expert på lagar, regler, ekonomi och lämplig teknik. En noggrant genomförd förstudie är värdefull för att få en helhetsbild av vad stambytet innebär. Utredningen bör kartlägga rörens skick, vilket kan inkludera avloppsrör samt kall- och varmvattenrör, var stammarna är placerade, badrummens skick och ekonomiska aspekter som finansiering av projektet.

Traditionellt stambyte eller relining?

Ett alternativ till det traditionella stambytet, där alla avlopps- och vattenrör byts ut, är rörinfodring, ofta kallat relining. Relining innebär att de befintliga rören "plastas" på insidan med hjälp av olika metoder. Relining är oftast inte ett fullt alternativ till stambyte, utan snarare ett sätt att skjuta upp ett komplett stambyte och eventuell badrumsrenovering. Det kan också fungera som ett komplement till ett traditionellt stambyte, särskilt i utrymmen där det är svårt eller olämpligt att bryta upp betong för att byta rören.

Den viktiga informationen till medlemmarna

Oavsett hur projektet ska genomföras traditionellt eller med relining, och om beslutet ska fattas på en stämma eller inte är informationen till medlemmarna väldigt viktig. Inte sällan tas frågan om stambyte eller renovering av stammarna upp flera år innan själva projektet påbörjas, exempelvis genom att stämman ger styrelsen i uppdrag att utreda frågan. När en utredning har gjorts och det börjar närma sig genomförandefas är det lämpligt att informera medlemmarna, exempelvis på ett informationsmöte eller öppet hus med projektledare närvarande, för att de ska få möjlighet att ställa och få svar på alla sina frågor. Ofta handlar dessa om vad stambytet kommer att innebära för dem, när det blir färdigt och hur det går till rent praktiskt, även hur ansvarsfördelningen ser ut mellan förening och medlemmar. Om upphandlingen är klar måste medlemmarna också få reda på hur standarden kommer att se ut på de framtida badrummen för att kunna lämna sina samtycken, liksom vilka möjligheter de har att höja den genom egna tillval. Det är också viktigt att styrelsen tänker igenom och har en plan för hur frågor hanteras och besvaras efter hand som projektet löper på. Läs mer om upphandling och det tekniska genomförandet av stambytet i ämnet Entreprenader upphandling och genomförande.